社区商业“升级进行时” 怎样的业态组合最吸客？

作者：同策资管

　　社区商业、邻里中心的特色业态及发展趋势。

　　随着我国国民经济的快速增长，商业地产的开发得到快速的发展，社区商业投资成为大多数投资商的关注重点。时值当下，社区商业已经过一段时间的发展，随着各大开发商和品牌商的介入，势必加快行业的发展。

　　对于社区商业的特色业态及发展趋势，众多先行者已总结了不少经验，在此，本文就从以下几点简单为大家略述一二。

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　　社区商业的分类

　　根据操作模式以及商住比例来区分不同性质的社区商业，各商业服务能级有着一定的区别。

　　

　　

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　　社区商业的业态组合

　　行业人士认为，百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲娱乐、社区养老等九大类构成了未来社区商业的基础业态。而社区商业根据体量和辐射范围，也可以大致分为邻里商业、居住区商业和社区商业中心三大类。

• 　　邻里商业（标准型）——面积一般在3000㎡以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在1.5万人以下；

• 　　居住区商业（中大型）——面积一般在3000-20000㎡，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3～5万人；

• 　　社区商业中心（加强型）——面积一般在20000-50000㎡，以生活百货或大卖场为主力店，休闲体验、生活家居、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在8～10万人。

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　　社区商业业态组合规划原则

　　1）社区商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态；

　　2）租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；

　　3）是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；

　　4）能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；

　　5）符合商铺建筑设计技术指标。

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　　社区商业业态布局特点

　　根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，要注意以下几点：

• 　　在商业布局时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；

• 　　餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；

• 　　对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。

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　　相关业态的规模、配置需求

　　

　　

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　　社区商业中常见的商家

　　

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　　社区商业的特征

　　特征一：商业功能是“便民、利民”，为居民提供日常生活需要的商品和服务。

　　特征二：社区商业的零售商业比其它商业项目的配比略低，休闲娱乐类的业态和配套商业（服务类）的业态配比要高很多。

　　特征三：社区商业的消费对象更偏重主妇、儿童及老年人，一般以家庭消费为主。

　　

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　　社区商业的发展方向

　　近年受楼市政策的刺激，商业地产受到热捧，社区商业在国家商业布局和城镇化大力发展的前提下倍受关注，未来复合型的社区商业产品将成为社区商业发展的趋势。

　　社区商业的功能从加强社区服务、投资性产品演变为复合型社区商业产品，其规划的专业性和业态的多元性将是其主要特点，能够满足人们在社区内体验到娱乐、消费、养老、商务等便利，将是其在商业领域最具竞争力的的服务，希望通过自身的经营服务得到周边居民的认可，获得重复消费客源。

• 　　在社区商业规划初始阶段，要充分考虑未来商户入驻物业使用的便利性，如：门前不要设立过多的台阶、残障通道、商铺一般不要高过两层、外部要充分考虑门头的展示面、内部要设立上下水和卫生间、最好有地面停车带、公共休息区等等。只有将商户和未来消费者的体验充分结合，才能让社区商业发挥最大的价值。

　　未来社区商业的开发必将成为我国商业发展的重要方向，针对住宅片区的开发将超前规划，纳入到项目统一规划体系。

　　在功能定位上更加细化，打造社区服务的理念，让未来的入住居民感受到切实的社区服务理念；主力商户的进驻将前置化，社区商业所引入的商户将更加专业化、品牌化、连锁化，针对一些社区商业中心，主力店的招商工作将大大提前，甚至是走定制化路线的开发模式，形成区域化的配套共享，满足消费者消费的需求，真正成为承载社区生活的重要平台。