楼市跌到了极限！
10月，70个大中城市中，二手房房价下降的城市达到35个，占到一半，创55个月新高。
上次出现这种情况，还是上一轮调控的至暗时刻：2015年3月份，当时有48个城市二手房价格下跌。
当年，楼市跌倒极限，政策立马开始大放松，刺激力度远超想象，被称为“330新政”：
3月30日下午4点58分，央行、住建部、银监会联合发文，把二套房首付比例从60%降低至40%，公积金首套房贷款，最低首付由30%降低至20%；
仅仅10分钟后，财政部和国税总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年下调为超过2年。
从此，中国都看不下去了，转载文章警示国内投资者，标题直接就是《喊你去泰国买房，不是坏而是很坏》。
海外房地产投资，骗局大致分为两类：一类是信息都是假的，纯骗局；另一类是，投资陷阱，隐藏的比较深。
一、纯骗局，宣传是假的，项目是假的，隐瞒关键信息等等，这就是欺诈。
比如柬埔寨房地产投资：
1、土地的性质明明是特许经营性质，只能租赁99年，非要硬说成是永久产权的硬卡；
2、周边明明没有配套设施，为了造势，虚假宣传将来规划为国际学校、商业综合体等等；
3、土地的地理位置，明明离核心区域30公里，非得说成20公里，明明在洪涝区，偏偏不告诉你；
4、交易前房屋面积可能是100平米，但是不告诉你哪些违章建筑要拆，最后面积可能只剩60平米；
5、土地和房屋的产证可以分开办理，可以分开卖，甚至两个产权卖给不同的人，后续问题十分麻烦；
6、有些项目，产证都没到手，都没搞定，就直接拿过来卖。
……
这类骗局，放在其他国家，找个靠谱的律师差不多就能避免。在柬埔寨，这事就非常麻烦，清廉指数排名常年倒数，给钱啥都好说，官员说的话也很不靠谱，特许经营用地说收回就收回，随意性很强。
二、投资陷阱，这类骗局隐藏的比较深。
先看“收益率陷阱”。
西港不少房地产项目，比如商铺和土地，都会告诉你预期收益率会达到8%，甚至10%。
他们是怎么计算的？
常见的方法就是，以过去推未来。过去几年，每年的收益率都是这个数字，未来还会是这个数字。这个逻辑问题很大，简单类比一下股票就知道，过去一个月，某只股票大涨翻倍，未来还会翻倍吗？
肯定不是的，涨的越高，涨的越快，股价回调的风险也就越大，西港地价三年涨十倍，租金两年涨五倍，未来怎么可能还会涨？
西港的房地产市场，刚开始欧美人主导，然后韩国人、台湾人主导，现在是大陆客坐庄，左手倒右手，营造出一片虚假繁荣的景象。这跟股票做坐庄一样，价格已经失真，建立在上面的收益率也是泡沫。
有些项目，以市场价格算，确实收益率能够达到8%-10%，但是他们没告诉你，还有管理费、税金、维护费、海外买家税、个人所得税等等，税费一扣，收益率也大大下降，完全没有吸引力。
还有一些项目，收益率确实比较高，也有中介租赁公司承诺，这样就没问题了？大错特错！
来算一笔账，有两个方案，第一个方案是，项目成本2万块，正常情况下卖5万，利润有3万；第二个方案是，项目成本2万，包装一下，卖40万，并且承诺未来5年收益率10%，利润多少？13.6万，这还没算上资金的时间价值！本来赚你3万，带上承诺租金后，能赚你13.6万。
看见问题的核心没？就是价格。
价格买贵了，即便承诺未来高收益率，这个项目也不划算！
骗子，就是高价卖给你东西！
再看“流动性陷阱”。
投资最重要的是什么？
如果你给的答案是价格，那么你只是初级投资者；高级投资者给出的答案是，流动性。
没有流动性，价格就是假的。
一级市场股权融资有很多类似的骗局，一个垃圾项目，钱融了一轮又一轮，估值蹭蹭蹭的往上飙，一看投资方，全是自己人再玩，外面人进来就被坑。实在等不来人玩，公司就上市，让二级市场的韭菜去接盘。
二级市场也有流动性问题，在金融危机中，大家都恐慌性抛售，接盘侠突然消失了，整个市场只有卖方，没有买方，成交量暴跌，流动性骤然丧失，本来一个跌停能出货，结果四个跌停后才出货。
跟流动性好的资产相比，流动性差的资产价格一定很低，这在金融学上叫“流动性折价”。
房地产市场，流动性更重要，因为房子和土地，投资规模大，本身的流动性就非常差。
流动性越差，房地产的价值就越低，案例就是商业地产，全国范围内一打击，流动性立马消失，现在价格差不多是住宅的60%。
再极端一点，没有流动性的房地产，就是一堆钢筋水泥，几乎没有任何价值。
二手房市场代表了房地产的流动性，无论国内还是国外，没有二手房市场的城市，房地产市场没有投资价值。
谁给你推荐没有流动性的房子，谁就是骗子。
别说西港，整个柬埔寨，几乎都没有二手房市场，你投资急需用钱，想变现的时候，你房子卖给谁？
西港当地人大概10万左右，中国人口大概15万人，相当于国内中西部一个县城的水平。类比一下，国内中西部小县城，谁家没有两套房？谁愿意买二手房？二手房一年能成交几套？
柬埔寨人均GDP才1300美元，人均收入1200美元，确实摆脱贫穷国家标准了。问题是，你知道一个词叫“被平均”吗？
柬埔寨贫富差距极其严重，5%的人占据了80%的财富。绝大多数柬埔寨人还是非常贫穷，买不起你的项目，那一小撮富人又看不上你的项目，非常悲催。
没人接盘，这才是西港房地产最大的问题！
骗子很努力 警惕三个心理攻势！
现在骗子非常勤奋，全国各地到处演讲，打着投资形势分析的旗号，宣传自己的项目，找韭菜接盘。
檀香们，可把眼睛擦亮了。
他们会跟你说，没关系，投不投不重要，过来听听演讲就行，反正又不要钱。
去了之后，他们就会给你一些虚假的“宣传”材料，把项目投资优势给你描绘一下，让你觉得，这笔投资很划算。更过分的是，他们还可能再给你一些场景体验，让你想象着自己在异国他乡有一亩地，想象着山水田园的生活，非常美好。
这个时候，销售代表赶紧过来找你签字，顺便告知一下，实际项目跟宣传可能“稍微”有一些不一样，你还是会有点儿不舒服，但是内心又舍不得这些美好想象，于是就稀里糊涂的签了字。
骗子们深谙此道，屡试不爽，因为你内心里面已经把这个东西归自己了，不愿放弃。
这些都是行为金融学的应用。人不是风险厌恶的，而是损失厌恶的，人对损失的厌恶程度，远远高于对获得的满足。
为啥很多商店，让你试一试，试一试又不要钱。是的，试一试不要钱，但是脱下来那种失落感就太痛苦了，很多人因此乖乖的把钱交了出来。
如果檀香们实在没办法，去听投资形势分析大会的时候，他们插播了项目宣传，你的注意一下，骗子的第二个行动——托。
人是群体动物，宣讲会就是一个小群体。在群体中，人的智商会急剧降低，这时候会有几个托，引导大家的情绪和心理。
让你觉得，你不跟着说项目好，就像是异类，你不跟着投资，就像被抛弃一样。
这就是，羊群效应，骗子们很会利用大家的从众心理。
最后，实在没办法，也被说的心动了。还有最后一道关，千万别轻易交定金，回到家里，冷静个三五天。
交了定金，你就很难再跳出这个坑了，这里牵扯到沉没成本。很多人心理过不去这个坎儿，觉得定金都已经交出去了，不把尾款付了，很可惜。
如果定金也交了，这就看自己选择了，你究竟是想选择损失10万块定金，还是想损失100万投资？
檀香们，千万要擦亮眼睛，认清怂恿大家去西港投资的骗子！
本文来源：金融界网站 
