国内长租公寓企业赴美IPO热潮

　　公寓行业十月报告

　　同策研究院 & 公寓最前线

　　联合发布

　　以下为报告简报

　　同策研究院联合公寓最前研针对中国公寓租赁行业市场参与主体、市场动态、发展趋势及格局、资产证券化等方面展开前瞻性深入研究，共同推动住房租赁和公寓产业健康有序可持续发展。

　　

　　

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　　公寓要闻

　　NEWS

　　公寓新政方面

　　

　　北京：出台租赁住房发布规范，违规3次以上房源发布将受限▲据北京市住建委消息，为规范住房租赁市场秩序，维护租赁当事人合法权益，在6月26日-7月2日向社会公开征求意见的基础上，北京市住房和城乡建设委员会会同市市场监督管理局、市互联网信息办公室、市通信管理局、市公安局正式出台《关于规范互联网发布本市住房租赁信息的通知》。上海：N+1政策延至2024年，长租公寓示范效应再升级▲上海市房屋管理局印发了《关于进一步规范本市住房租赁企业代理经租房屋行为的通知》，该《通知》于2019年10月1日起开始施行，有效期5年，明确“单套住房内客厅（起居室）使用面积在12平方米以上，且按本市代理经租企业房源信息双记载相关要求报备的，可以且仅可隔断出一间房间出租供人员居住”。《通知》还对隔断材料、消防安全等方面提出了更高的标准，明确实施“代理经租”“N+1”模式的具体要求。

　　合肥：个人出租自有住房3年零税费▲作为全国首批住房租赁试点城市，合肥市近日出台最新住房租赁奖补政策，个人出租自有住房3年内按综合征收率0%征收，3年后按综合征收率1%征收。

　　深圳：首批稳租金商品房入市，房租年涨跌不超5%▲10月14日，深圳”之后，为从源头保障健康租住环境实施又一重大举措。

　　10月两家公寓相继赴美上市。青客公寓将于11月5日纳斯达克挂牌，募资约1亿美元。青客公寓挂牌首日上涨3.76% 先于蛋壳、自如成长租公寓海外第一股。

　　

　　蛋壳公寓正式递交赴美IPO招股书，2019年前三季度营收50亿元；房多多正式向美国SEC递交上市招股书 。

　　

　　10月市场热点不断。郑州悦如公寓转手，大量租户交了房租被撵；蛋壳公寓政策高压下出租房内仍打隔断，遭处罚；长租公寓爆雷，喔客公寓引入驻家对接处理后续事宜；广州港澳青年之家零租金欢迎港澳创客回“家”。

　　

　　

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　　国内租赁数据

　　DATA

　　2019年10月，城市整租房日均需求环比存在不同变化，但总体呈现回暖趋势。在监测的城市中，需求上涨最为显著的为上海，环比上涨超过3.5%。

　　

　　与整租房市场情况类似，10月前十大城市合租日均需求量总体上涨。其中，环比涨幅较大的城市为上海，环比上涨约5个百分点。

　　

　　2019年10月在监测的16个重点城市中，部分城市租金价格出现下跌，部分城市租金价格出现上涨。其中跌幅最显著的城市为青岛，环比下降接近2个百分点；涨幅最明显的城市为杭州，环比上涨约3个百分点。此外，苏州租金水平与上月齐平。

　　

　　10月监测的4个一线热点城市中，深圳出现小幅下跌趋势；8个二线热点城市中，租赁交易量环比较上月相比，基本保持稳定，变化不大。

　　

　　2019年10月监测的热门城市租赁房源的平均成交周期为40.3天，环比上月平均成交周期41.7天缩短了约3.4%，变动幅度较大。其中，上海租赁房源成交周期最短，为18天，比上月平均成交周期缩短了2天；成交周期最长的城市为青岛，61天。整体上一线城市成交周期短于二线城市，厦门、杭州以及南京三个城市的成交周期为二线城市中最短。

　　

　　2019年10月7天以下成交周期的房源占比持续保持平稳的趋势。监测的6大城市中，成交周期7天以下房源占比变化相对显著的城市为武汉，环比上涨30%。

　　

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　　行业热点

　　HOT

　　本月热点——国内长租公寓企业赴美IPO热潮

　　2019年10月，共有两家国内长租公寓品牌企业递交赴美IPO招股书，并有一家于11月正式挂牌交易。

　　

长租公寓服务商“青客公寓”于美东时间10月7日正式向美国证券交易委员会递交了F-1招股文件。相比于之前同样被传出赴美上市计划的蛋壳公寓和自如，青客公寓更早一步正式递交了招股说明书，成为长租公寓海外上市第一股。

　　

　　当前的股东结构中，青客公寓创始人兼CEO金光杰直接持有30.3%的股份，凯欣资本及其关联实体总共持有28.1%的股份，为最大机构投资人。此外，纽信创投、赛富投资基金和摩根士丹利管理的私募基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。

　　

　　北京时间11月5日晚间，青客公寓（US: QK）如愿在纳斯达克挂牌上市。虽然青客公寓“长租公寓第一股”头衔终于如愿加冕，但就在正式上市前的3天，青客公寓将此次IPO的发行规模从此前的520万股ADS（美国存托股票）“腰斩”至270万股ADS，发行价价格也位于询价区间下限的17美元。

　　

　　10月29日，另一家长租公寓企业向美国证券交易委员会（SEC）递交F-1招股书，正式启动IPO，那就是蛋壳公寓。

　　

　　蚂蚁金服作为蛋壳公寓的战略投资方，占股7.8%；老虎环球基金为最大机构投资人，占20.0%的股份；蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖直接持有14.2%的股份；天使投资人兼董事长沈博阳持有6.3%的股份。

　　

　　蛋壳公寓共拿过7轮融资。一轮又一轮融资带来的规模上的持续扩大，蛋壳公寓的业绩虽然漂亮，却始终无法真正盈利。也许是听到了来自青客赴美上市远方的消息，拥有更大发展规模的蛋壳似乎没有犹豫，在同一个月打算上市融资。

　　

　　在业内人士看来，青客融资的不如意与市场的态度变化以及自身的资质均息息相关也有观点认为，蛋壳的火速上市，加大了青客的融资压力青客与蛋壳同时作为两家长租公寓领域的头部企业，相隔不算太久的IPO时间，无疑容易引起了市场对两家公司的横向对比，而这也会放大青客与其余头部同行竞争中显露出的短板而蛋壳公寓在青客公寓成功上市后紧随其后递交IPO申请，可能纯粹是时间点的巧合，但也不排除其看到了股市借钱的曙光。