马光远：房产税最好的时机错过了

　　2019（第十七届）中国企业竞争力年会于11月5日在北京举行。著名经济学家、中央电视台财经频道评论员马光远出席并发表演讲。

　　马光远表示，现在一下咋呼，政策随便变，缺乏理性。但是，我们看好中国，我们觉得只要政策对，中国经济没问题，不要担心中国经济，中国其实有很多可以做的，2019年的中国经济很正常，你们不要老讲困难，太正常了。如果真有困难，就是你们自己不争气，不要把责任推给政府，你们要是搞的好，政府有这么焦虑吗？不会的。

　　2020年中国经济会怎么样？有人说进入“5”时代，不能进入“5”时代，2020年仍然要把稳增长放在重要的位置。如果明年中国的经济的增长进入“5”时代，意味着我们翻番的目标将落空，谁来承担这个历史责任？2020年我们全面进入小康社会的目标就完不成了。说明年必须保6%，我相信肯定能保住。第一，党中央的英明决策。第二，我们还有统计局，不要害怕，肯定能完成。

　　但是，说实话我们一定要保6%，千万不要听一些专家的说，进入“5”时代，“5”真的低了。因为现在从中国经济各个方面来讲，我们还能往前跑一跑，不是真的跑不动了，就进入。我认为我们2019年是犯了一些错误，对稳增长的重视程度不够，还到处打压房地产。打压房地产的结果就是数字不好看，大家担心。

　　我再讲几分钟房地产。现在对房地产也很悲观，不要悲观。房地产是中国经济增长的“晴雨表”，这个地位永远不会改变，你们不要抱有幻想。现在有很多人说房地产不死，中国经济活不了，这是胡编乱造。你们有多少人，多少行业，多少产业靠着房地产。房地产在中国经济中的支柱地位，“晴雨表”的作用永远不会改变。我在多年前提出股市不是中国经济的“晴雨表”，有人老讲股市是中国经济的“晴雨表”，股市自己都不好意思这么认为。它什么时候当过“晴雨表”？房地产才是。中国的股市什么都不是，房地产才是真正的“晴雨表”。有人问我股市问题，其实前几年我都回答完了，我不懂股市，股市在我的眼中既不属于经济学的范畴，也不属于投资学的范畴，而属于文学和艺术的范畴，从来都不是，但是房地产是“晴雨表”，房地产的支柱地位永远不会改变，在我们活着的时候不会改变，我死了以后也不会改变，为什么？它太重要了。大家可以看一下美国，美国搞经济搞到今天，美国1913年城市的人口就超过了50%，我想告诉大家，现在在美国所有产业里边最大的产业是谁？房地产。

　　上午我看他们的圆桌论坛，稍微听了几句，我就发现错误百出。有一个人说美国不搞制造业了，胡说。现在全球第一制造业大国是谁？中国。第二制造业大国是谁？美国。但是，在美国房地产是第一，制造业是第二，我指的是细的行业。你怎么能说美国不搞制造业了。全球第二制造业大国，制造业三大强国。美国人家一直在搞制造业，没有丢，丢的是人家不愿意干的。房地产在美国一直很重要，一直是第一产业，人家从来没给它赋予什么道德方面的评价。所以，我觉得第一个大家认清楚。

　　我们看一下2019年以来中国的房地产政策发生了什么？2019年在中国经济、全球经济这么不确定的情况下，我们坚持打房地产，我不知道为什么？看看今年的房地产政策，我的助理给我统计了一下，1-9月份房地产调控415次，已经接近2018年全年的450次。这要是一个人这么吃药，早都挂了，对吗？目的是干什么？不给房地产融资？他得活着。你不想弄了，把它关了，政府给全国人民盖房子也可以，不给一个行业的企业融资，我不知道是什么思维。

　　当然，房地产行业自身也要反思，这几年太嚣张了，房地产遭人恨是应该的。我们讲房地产变了，这几年老讲房地产变天，没有房地产企业听进去，今年有很多企业破产，我看了一下统计，现在有400多家房地产企业破产了，我说破产还不够。全国十多万家房地产企业，破产400多家已经很好了，以后能留下20%的就不错了。

　　所以，这个变化在哪里？这种逻辑的转变大家一定要关注，为什么中国房地产变了？有六个思维：

　　第一，经济高增长肯定结束了。房地产的高投资增速肯定结束了。

　　第二，人民币单边升值肯定结束了。中国资产的价格不是那么一直往上涨。

　　第三，M2的高速增长肯定结束了。

　　第四，“婴儿潮”肯定结束了，“光棍潮”来了。

　　第五，国际资本对中国资产已经不是像过去那么看好。

　　第六，居民储蓄，过去是高储蓄，现在是高负债，这六个角度对下一波中国房地产的影响非常大，这是我过去的一些预测。我讲的都是我们过去的预测。

　　比如，2018年还有很多专家忽悠大家买房子，我就觉得你好好研究再说，有人说一个钱包不够，用六个钱包。有人说，你不够买一套，就借钱买两套。2018年都涨到那个份儿上了，剩下没涨的不多了。投资房地产最好的时代肯定结束了，不能忽悠老百姓高位接盘。

　　我去年年底对今年的基本预测：

　　第一，我认为一线城市和热点城市会调整，现在就在调整。有人说近乎永远涨，哪个世界从来不存在永远涨的价格。北京现在在调整，上海在调整，现在四个一线城市里边，深圳调整的比较慢，为什么慢？因为给了一个称号“社会主义先行示范区”，又能涨一阵子。剩下的都在自然的调整。

　　第二，贸易摩擦对中国房价有影响，对中国房价的估值有影响，对中国经济的估值有影响。如果把中国城市看成股票，可以有三种股票：1．绩优股，好城市。2．潜力股，没涨起来的。3．垃圾股，五四六线城市。对这些城市都会有影响。现在没涨的城市没几个了。后面的这些我认为就是我讲的“价值洼地”，当然现在也在涨。大家可以去看一个指标，凡是住建委重点约谈的城市都是可以投资的，涨的不错，你们去看一下。我去年讲一线不可能涨了，为什么？常识，回到常识，一线太高了，去年一线市场土地流拍特别严重，为什么？一线不涨了，房价太高了，各个指标去看，太高了，这是常识。所以，中国人看经济、看产业要回归常识，过去很多东西不正常，过去赚钱太多不是正常，老把正常看成不正常，把不正常又看成正常。

　　我前一段时间讲过一句话，过去20年我们干事情宁可错，不要错过。以后干事，宁可错过，不要错，差一个字，内涵变化很大。这是常识。

　　还有人口，人其实没了，过去每一波房价上涨都有一波“婴儿潮”，现在没有“婴儿潮”了，中国的人口负增长正在到来，从人口的角度来讲，房地产也变了，短期一定处在高位，很多理由经不起推敲。

　　所以，我们今年看2019年的房地产，当然我一直讲政策不对，但是政策不要打2019年也是调整。还有20年的大周期，我研究房地产这么多年，我没有见过哪个国家的房地产能逃过20年的周期，20年肯定有调整，1998年到现在为止20年。还有老百姓的钱花光了，老百姓的存款在过去三年的时间，2016-2018年的时间都是负的，净储蓄是负的，花出去的多，存进去的少，没钱了怎么买？有人说，北京房价长期看好，因为有那么多人需求，我知道。大家可以看，中国居民的杠杆率涨的很快，快赶上美国了。过去几年三大杠杆里边涨的最快的居民杠杆。我们现在是所有新兴市场里边居民杠杆最高的。当然，我们的企业杠杆率全球一直第一。但是，我觉得最担心的还是居民杠杆，居民杠杆到这个程度真的很危险的。

　　所以，我讲房地产大变局，但是房产税我不担心，我觉得出不来。我今天继续给大家讲出不来。有人现在担心说房产税对中国房地产有影响，没有影响，房产税最好的时机错过了，现在出来没人交房产税，那有钱交，这就是基本常识，北京一千万的房子，1%的房产税十万，哪有那么多钱？

　　所以，这样的政策我们回顾一下，是不对的。这样的政策导致的结果是今年投资下滑，贷款很难，买地很少，房价下滑，负债率上升。而且是各种各样的融资成本是上升，这个对地产明年的影响非常大，明年地产如果还是这么一个环境，地产的增速可能又会回到负数。我们现在还有10%的增长，已经远远超过我的预期了。所以，我说它本身已经是冬天了，在冬天不要给它再吹冷空气了，不要在冷水里边再加冰了，现在流行的就是冷水里边加冰喝，不能这样。房地产变了，房地产再也不可能往上讲了。我讲一个转折点的城市杭州。上一波房价的转折点2014年，2014年杭州房价下降，转折点，全国房价调整，到最后全国政策调整，到年底政府救市，引发了一波波澜壮阔的大涨。这次杭州房价又开始下降了，统计局统计的是已经连续三个月，我看到的是已经连续大半年了。这说明什么？2019年房地产的温度是正常的，但是在正常的情况下，政策是不正常的，正常过于严厉。因为政策现在不调控，房地产也是这样，不能再打房地产。

　　中国的房地产，我的基本判断：

　　1．重回三个20%，现在有人说过了黄金时代，还有白银时代，没有什么白银时代了。白银时代是完全过去错误的那种理解。有些就是好看，有些就是难看。我认为未来的市场只有20%的开发商能活下来，80%会死掉，中国的开发商太多了，死掉80%，不缺房子。

　　2．只有20%的城市。

　　3．只有20%的楼盘。

　　三个20%就是下一个周期房地产的主旋律，没有白银时代。明年会怎么样？明年还是整体降温。第二，调控会放松。明年再继续这种调控，房地产要出大事。房地产如果这个时候出大事，我们等于自毁长城，会引发一系列完全难以预测的风险。一线和热点城市的调整会到明年的上半年，我认为现在安全的就是二线城市，当然也会分化，最危险的就是五六线，五六线过去两年房价的暴涨是一场灾难。这些地方从来不缺房子，价格也很合理，翻了一倍，很吓人，翻的时候大家都很高兴，但是往下掉的时候没一个人接盘，房子没人要会变成名副其实的不动产，很吓人。

　　我觉得以国家中心城市为主的大城市未来发展空间仍然很大。但是，短周期来讲，明年还是调整的格局，明年整个调整应该在上半年，下半年如果政策松动，有望访谈。

　　所以，我讲这么多，其实就是两句话：第一，你们也有错，所有的错不是政府的。第二，不要有幻想，中国经济变了，中国所有的行业都变了，玩法变了，游戏规则变了，所有的东西都跟过去不一样了，不要拿过去的标准、思维、路径依赖来看待当前的中国经济。2019年还不错，2020年也糟糕不到什么程度。这样的状态我们要习惯，不要再抱怨了，不要梦想回到以前，不可能了。这就是我们现在讲的所有的“大变局”对我们每个人的影响。

　　我相信大家的体会会越来越深刻。当然，我们必须强调我们对中国经济看好，中国只要不犯致命的错误，中国只要坚持改革开放，我认为下一个周期全球最赚钱、全球最有想象力，全球最有潜力的地方仍然是中国，我不认为有些专家经常吹捧的那个印度会超过中国，我觉得很荒唐。不知道在座的各位有多少人去过印度，那么一个糟糕的国家，居然说会超过中国。

　　我以前没有去过印度，后来去过几次以后我才知道这有多荒唐。我们在北京老讲堵车，但是我去过几次印度以后，我知道什么叫真正的堵车。早上九点开会，告诉我们会堵车，早点出发，七点从酒店出发，十二点准时到达。经常一些城市里面车、牛、羊、马、猪一块走，那么一个国家说会超过中国，中国人太不自信了。我认为中国经济走到今天为止，大势非常好，改变中国经济大势的只有中国自己，没有别人。产业基础很好，各方面都很好，只要我们沿着过去正确的道路走下去，中国经济没问题，在座各位责无旁贷，我看好你们！谢谢！