金融界网站讯 当下，城市发展由增量运营转向存量运营，“城市更新”成为解决城市扩张受限、城市房屋建筑破旧及设施环境落后等问题，提升城市效率、带动城市经济发展和转型的主要驱动力。在这个过程中，新要求、新机会、新挑战有哪些？停车运营与资产管理的价值如何体现？10月25日，由金融界主办，阳光海天停车产业集团特别支持的金融界价值沙龙以“城市更新：激活面向未来的价值型城市”为主题，邀请产、学、研、资各方代表共聚广州，寻找城市更新中的新可能。
更新激活城市未来价值
城市是美好生活的核心场所，不断发展变迁的背后，是城市的不断升级。以广州为例，2016-2018年城市更新项目个数分别为14个、17个和47个，涉及的更新面积分别为253.0万方、113.2万方和1987.5万方。
金融界上市公司部副总经理邢静讲述了在广州主办以“城市更新：激活面向未来的价值型城市”为主题沙龙的目的，她表示，金融界自成立以来，一直以价值为核心，发现价值、传递价值，让资源配置更高效，与好行业、好公司一起成长。基于此，金融界与优质机构合作，探讨行业前沿话题。此次，金融界与阳光海天共同举办系列沙龙，从“停车资产”到“商业地产”再到“城市更新”，话题范围不断延展。沙龙举办地点从上海到深圳再到广州，连接了主要城市的商业地产头部实践者。
图为：金融界上市公司部副总经理 邢静
城市的产业结构变迁和升级给城市更新提供了驱动力。阳光海天董事长兼CEO、停简单联合创始人闫亮介绍道：“阳光海天积极参与城市级服务项目，通过停车产业细分切口入手，参与城市公共停车场与智慧停车平台的投资与运营，并在北京、天津、上海、青岛、肇庆等城市进行了大量实践。未来不论是整个商业数字化转型，还是智慧城市进一步建设，我们城市级的业务，是基于物联网建设的解决方案，实现大数据平台运营，通过移动互联网进行运营。所以未来停车场将变成一个非常重要的流量入口。阳光海天目前有智能控制平台、管理监控平台、经营管理系统、收费管理系统，提供场景联动、精准营销、引流入场等停车商业生态圈，帮助商业企业、品牌商家、消费者进行经营的深度耦合。”
图为：阳光海天董事长兼CEO、停简单联合创始人 闫亮
因为我国此前一直以生态环境为主，2014年提出转型生态城镇，由单一环境园林类业务向生态环境综合运营商转变。资料显示，目前棕榈股份产品线包括特色小镇、休闲度假区、田园综合体、文旅综合体、休闲旅游景区和城市提升综合体。棕榈股份常务副总经理冯玉兰说，“棕榈股份在转型中，产品线中的城市升级综合体与城市更新的关联度最高。”对于停车产业，冯玉兰表示，不仅城市中心需要停车位，小镇同样需要精细化运营，并且小镇的停车规划也非常重要。
图为：棕榈股份常务副总经理 冯玉兰
CBRE华南区资深董事、广州公司总经理严思慧认为在旧城改造方面有一些新机会。旧城区最大的挑战在于交通难题，停车难题和以往设计无法适应新的需求的难题。“在长期跟踪像广州北京路、上下九类似的步行街，会发现它的租金其实是相对于现在新兴商圈，是在下滑的，主要是因为它现有物业没有办法得到真正升级和扩容。”
图为：CBRE华南区资深董事、广州公司总经理 严思慧
对于商业地产中新的产业机会，她说，“比较看好智能停车管理，现在写字楼、商业地产停车场管理已经与科技相结合。未来的发展趋势就是任何产业都需要与科技紧密相连的，如果比别人提前行动，就能先享受蓝海市场，吃到蛋糕。”
商业地产过去的问题主要体现在消费降速、供给过剩及线上冲击三个层面，但目前行业面临如下改善：促消费政策红利、线上饱和、供需改善、管理溢价提升等四因素提升营运收益，资本化率下行带来重估机遇，资产证券化打开管理半径。
未来将走向互联化、精细化，市场存在结构性机会。阳光海天作为赋能商业地产的企业，公司首席信息官李科介绍到：“阳光海天目前推出了AIPP（All in one parking platform）的解决方案。什么是AIPP呢？其实是要汇集我们整个停车产业的互联网平台，拥有AIOT、大数据、车场智慧管理平台，会员系统，然后把这些平台形成以后最重要的就是要给客户导流和商业赋能。”
图为：阳光海天首席信息官 李科
他解释道：“AIPP把阳光海天10多年来对停车行业的理解与经验，完全汇集于此，从停车的每个细节标准化、流程化、平台化、移动化、数据化，第一次把AI引入到了停车场景，让AI惠及每一个车场与用户，让所有的停车运营管理工作，都具备后台停车大数据的支撑，思考着用优秀的停车场经营能力，为客户的商业导流和赋能。道理很简单，‘楼上’的商业生态不好了，客流量不行了，‘楼下’的停车肯定是不行的，这是一个相辅相成的生态。”
央视特约房产评论员、中国城市房地产研究院院长谢逸枫未来商业地产投资板块包括城市扩容、城市更新和集体经营性建设用地等。其中，城市更新是主要方向。另外，证券化和轻资产运营是未来商业地产的发展趋势。
图为：央视特约房产评论员、中国城市房地产研究院院长 谢逸枫
他提到：目前城市更新主要以一、二线城市和部分三、四线城市为主，其中一线城市占40%。城市更新的种类主要有老城复兴、老厂房改造、商业升级、新办公与新居住等。国内TOP房企和TOP投资机构争相抢夺城市更新市场份额，进入的途径主要包括独立运作、收并购以及合作。其中，合作的方式较多，比如跟有资源的公司合作，或者通过第三方平台、基金等进入。
广发证券结构金融部副总经理何江波表示，“国际知名资产管理公司，对北、上、广、深等国内核心城市的商业物业一直处于‘买买买’的节奏。”何江波说道，目前国内商业物业整体发展虽然速度比较快，但尚未进入到增量转为存量的阶段，证券化的比例仍然较低，但是从近三年CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、类REITs（房地产信托投资基金）发行的规模来看，表现出快速增长的趋势，投资者认可度越来越高，未来商业地产的证券化将越来越多。与此同时，公募REITs试点也在推进中，可以感觉到此次监管层推动公募REITs落地的决心较以往更强。
图为：广发证券结构金融部副总经理 何江波
闫亮补充道：“未来停车场最大的属性是，它是一个资产，是一个不动产。因此，阳光海天在积极探索REITS、ABS等融资模式。此外我们还关注汽车后市场服务，我们有一个品牌叫做易车生活，目前已经在广州开了十多家店了，在停车场里面提供汽车相关服务。与此同时，在充电项目上，停简单跟蚂蚁金服合作一个新的充电公司。就在今年4月份与法国Indigo签订了战略合作协议，成立合资公司服务城市级停车业务。”
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